Sous-louer son logement : le cadre légal
Sous-louer, c’est reloger un tiers dans le logement qu’on loue soi-même, contre un loyer, pendant que le bail principal continue de courir en son nom. Ce n’est ni de la colocation, où plusieurs locataires signent le même bail ou des baux séparés directement avec le propriétaire (voir la colocation, comment ça marche), ni de l’hébergement d’un proche à titre gratuit. Dans ce dernier cas, aucun loyer ne change de mains, donc aucune des deux situations ne s’applique.
La loi du 6 juillet 1989, article 8, tient en une phrase : sans l’accord écrit du propriétaire, il n’y a pas de sous-location légale. Peu importe la durée. Peu importe la part du logement concernée.
L’accord écrit du propriétaire, et rien en dessous
Un accord oral ne suffit pas. Un silence du propriétaire qui n’a jamais réagi ne suffit pas non plus, pas plus qu’une simple tolérance de fait. L’article 8 exige un accord écrit, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix du loyer proposé au sous-locataire. Le locataire principal transmet ensuite deux pièces au sous-locataire : cet accord écrit, et une copie du bail en cours. Rien de plus.
Un bail meublé ou vide qui comporte une clause interdisant toute sous-location bloque la demande par avance, sauf à négocier un avenant avec le propriétaire. À l’inverse, aucune clause ne peut imposer au propriétaire d’accepter : il reste libre de refuser, sans avoir à motiver son refus.
Le loyer : plafonné au mètre carré du bail principal
Aucun plafond national en euros par mètre carré. La règle compare le loyer du sous-locataire à celui que paie déjà le locataire principal : le prix au mètre carré de surface habitable sous-louée ne peut pas dépasser celui du bail principal, calculé sur la même base.
Concrètement, un locataire qui paie 800 euros pour 40 m², soit 20 euros du mètre carré, ne peut pas demander plus de 20 euros du mètre carré à son sous-locataire, même s’il ne sous-loue qu’une chambre de 12 m². Sous-louer plus cher que ce ratio expose le locataire principal à devoir rembourser le trop-perçu, en plus des conséquences prévues en cas de sous-location non autorisée (voir les risques d’une sous-location sans accord).
Une durée qui ne dépasse jamais celle du bail principal
Aucun texte n’impose de durée minimale ou maximale propre à la sous-location. Elle se fixe librement entre le locataire principal et le sous-locataire, dans le contrat qui les lie. Une seule limite ferme : celle du bail principal. Si ce bail prend fin, par un congé donné par l’une des parties ou par son terme, la sous-location s’arrête avec lui, quelle que soit la durée restant à courir sur le contrat de sous-location.
Le sous-locataire ne peut faire valoir aucun droit face au propriétaire à ce moment-là : il n’a jamais eu de lien contractuel avec lui, seulement avec le locataire principal.
Sous-location meublée ou de courte durée : une couche de règles en plus
Sous-louer une chambre ou un logement meublé pour quelques nuits, sur une plateforme comme Airbnb ou Booking, ajoute des obligations à celles de l’article 8. Une couche de plus. L’accord écrit du propriétaire reste le point de départ obligé, mais il ne suffit plus seul : le règlement de copropriété, la déclaration en mairie pour un changement d’usage éventuel et l’assurance du sous-locataire entrent alors en jeu.
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme loué en France doit en plus porter un numéro d’enregistrement national à treize chiffres, délivré par le téléservice Declaloc et affiché sur chaque annonce, sur la plateforme comme en direct. Une annonce publiée sans ce numéro s’expose à son retrait et à une amende pouvant atteindre 25 000 euros. L’obligation vise l’exploitant du meublé, propriétaire ou locataire sous-loueur : elle s’ajoute à l’accord du bailleur, elle ne le dispense pas.
Le cas des logements sociaux et des baux « loi de 1948 »
Un logement social ne se sous-loue pas dans les mêmes conditions qu’un logement du parc privé. L’accord du bailleur social se double de conditions de ressources et de composition du foyer, qui encadrent qui peut occuper le logement. Une sous-location non déclarée y expose à la perte du droit au maintien dans les lieux.
Il existe un autre régime, plus rare : les baux relevant de la loi du 1er septembre 1948. Il concerne des locations anciennes, encore en cours aujourd’hui. Leurs règles de sous-location, prix compris, n’ont rien à voir avec celles de la loi de 1989.
Ce que le locataire principal reste tenu de faire
L’accord du propriétaire ne transfère aucune obligation. Le locataire principal reste seul responsable du paiement du loyer, de l’entretien du logement et du respect du bail vis-à-vis du propriétaire, y compris pour ce que fait ou ne fait pas le sous-locataire (voir droits et obligations du locataire et du propriétaire). Un état des lieux d’entrée et de sortie entre les deux évite bien des litiges, le jour où le sous-locataire quitte les lieux.
Par où commencer
La première étape est toujours la même. Écrire au propriétaire pour demander son accord, en précisant la part du logement concernée, la durée envisagée et le loyer proposé au sous-locataire. Sans cette réponse écrite en main, aucune sous-location n’est légale, même de courte durée et même pour dépanner un proche.